Bonus edilizi a rischio quando il numero delle unità immobiliari deriva da un frazionamento catastale che l’Agenzia delle Entrate contesta successivamente. La questione non riguarda solo il Catasto, perché può incidere anche sui limiti di spesa delle agevolazioni edilizie.
Bonus edilizi a rischio se manca una vera autonomia delle unità
Per considerare autonoma una porzione di immobile non basta che risulti separata sulla carta. Occorre verificare se quella parte dell’edificio possiede una propria autonomia funzionale e reddituale.
In concreto, l’autonomia funzionale riguarda la possibilità di utilizzare una porzione in modo indipendente rispetto alle altre parti del fabbricato. L’autonomia reddituale, invece, riguarda la capacità di quella stessa porzione di avere una propria redditività.
Non esiste però una regola unica valida per tutti gli immobili. Un’abitazione, un garage, una cantina o un magazzino hanno caratteristiche e funzioni diverse.
Per questo serve una valutazione concreta dello stato dei luoghi, della destinazione degli spazi e del loro effettivo utilizzo.
La Cassazione ha inoltre richiamato il criterio del cosiddetto “minimo perimetro immobiliare”:
occorre individuare la porzione più piccola dell’edificio che riesce a funzionare e a produrre reddito in modo autonomo.
Questo significa che due porzioni dello stesso fabbricato non devono necessariamente formare un’unica unità catastale. Allo stesso tempo, però, la semplice suddivisione formale non basta se manca una reale indipendenza.
Se il bonus risale a diversi anni prima?
Un altro aspetto importante riguarda il tempo trascorso dal frazionamento.
Il fatto che una pratica DOCFA risalga a due, tre o più anni prima non impedisce automaticamente all’Agenzia delle Entrate di intervenire. La Cassazione ha chiarito che il termine previsto per la rettifica della rendita proposta non comporta la decadenza dell’Ufficio.
Di conseguenza, anche una configurazione catastale utilizzata da tempo può finire sotto controllo quando emergono dubbi sui requisiti delle singole unità.
In questi casi è importante analizzare subito le ragioni della contestazione e recuperare tutta la documentazione utile.
Planimetrie, pratiche catastali, titoli edilizi e documenti tecnici possono aiutare a ricostruire come si è formato l’attuale asseto dell’immobile.
Se arriva un vero e proprio avviso di accertamento catastale, inoltre, occorre prestare attenzione ai termini per l’impugnazione, che decorrono dalla notifica dell’atto.
E se cambia il numero delle unità immobiliari?
Il problema diventa ancora più delicato quando il numero delle unità immobiliari serve per calcolare i limiti di spesa di un bonus edilizio.
Se l’Agenzia ritiene che due o più unità debbano costruire un unico immobile, il numero complessivo delle unità può diminuire. Questo può ridurre anche il limite massimo di spesa ammesso all’agevolazione.
La conseguenza può essere il recupero della parte di detrazione calcolata su un tetto di spesa più alto rispetto a quello riconosciuto dopo la rettifica catastale.
Per questo conviene verificare la situazione catastale prima di iniziare un intervento agevolato, soprattutto quando l’edificio presenta vecchi frazionamenti o modifiche rilevanti.
Una ricostruzione preventiva consente di individuare eventuali criticità e di organizzare per tempo i documenti necessari. Perché, se arriva un controllo, non basta che le unità risultino separate al Catasto: occorre poter dimostrare che possiedono davvero i requisiti per esserlo.
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