La vendita di immobili ristrutturati con il Superbonus può sembrare un’operazione lineare, ma il Fisco la osserva con attenzione. La sottile linea tra gestione patrimoniale e attività d’impresa può trasformarsi in un terreno scivoloso.
Vendita di immobili ristrutturati con il Superbonus: cosa dice il Fisco
Il Superbonus è stato introdotto per favorire l’efficientamento energetico e la riqualificazione del patrimonio edilizio, ma con una regola precisa: il beneficio spetta alle persone fisiche che non operano come impresa.
Fin qui tutto chiaro. Le complicazioni iniziano quando un immobile ristrutturato viene venduto.
Il Fisco, infatti, non guarda soltanto all’intenzione dichiarata, ad esempio “era per la mia famiglia”, ma valuta la sostanza dell’operazione.
Se la vendita assume dimensioni rilevanti, viene ripetuta nel tempo o appare strutturata come se fosse una vera e propria attività economica, il rischio di essere considerati imprenditori diventa concreto.
Non servono partita IVA, dipendenti o un ufficio:
basta la combinazione di più fattori,
come la realizzazione di diversi appartamenti da un unico edificio,
la cessione immediata tramite agenzia o
la scelta di non mantenere alcuna unità per sé.
I rischi fiscali da non sottovalutare
Quando il fisco legge la vendita come attività d’impresa, le conseguenze fiscali possono pesare parecchio.
Sul piano IVA, scatta l’imposta sulle cessioni, con effetti immediati sul prezzo finale.
Per le imposte dirette, la plusvalenza non si qualifica più come reddito diverso, ma come reddito d’impresa, con una tassazione più severa e calcolata in modo differente.
Il punto più critico riguarda però il Superbonus stesso:
se l’operazione viene qualificata come imprenditoriale, l’Agenzia delle Entrate
può chiedere la restituzione totale del beneficio fruito.
Questo significa dover restituire non solo quanto detratto, ma anche eventuali crediti ceduti, con interessi e sanzioni.
In pratica, una cessione fatta senza le giuste cautele può trasformarsi in un boomerang fiscale.
Come ridurre i rischi con il Fisco
Non esistono scorciatoie o soglie temporali certe, ad esempio “dopo 5 anni si è tranquilli”, perché la valutazione avviene caso per caso.
A contare è il quadro generale: destinazione dell’immobile, numero di unità ricavate, gestione successiva e modalità di vendita.
Chi intende vendere dopo aver beneficiato del Superbonus può però adottare alcune strategie per rafforzare la propria posizione. Ad esempio:
- conservare almeno una parte dell’immobile per uso familiare;
- trasferire la residenza in una delle unità ristrutturate;
- documentare in modo chiaro che l’intervento è nato per esigenze personali e non per finalità speculative.
Questi accorgimenti non garantiscono automaticamente di evitare contestazioni, ma forniscono elementi utili in caso di verifiche.
La buona fede resta importante, ma da sola non basta:
serve coerenza tra ciò che si dichiara e ciò che emerge dai fatti e dalle carte.
Quindi, vendere un immobile dopo il Superbonus non è impossibile, ma richiede prudenza e consapevolezza.
La scelta più saggia resta quella di pianificare ogni passaggio insieme a un professionista esperto, in modo da ridurre al minimo i rischi e affrontare con serenità l’eventuale confronto con il Fisco.
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