Vendere dopo il Superbonus richiede un controllo attento, perché la plusvalenza non scatta in automatico. In alcuni casi, la storia dell’immobile e la residenza dei familiari cambiano completamente il risultato fiscale.
Vendere dopo il Superbonus: perché nasce il tema della plusvalenza
Il Fisco guarda con maggiore attenzione alla vendita degli immobili interessati da lavori Superbonus.
La regola riguarda le cessioni a titolo oneroso di immobili sui quali il proprietario, o altri soggetti aventi diritto, hanno realizzato interventi agevolati conclusi da non più di 10 anni.
In questi casi, la vendita può generare una plusvalenza da indicare tra i redditi diversi.
Tradotto: se un immobile ha beneficiato del Superbonus e poi arriva sul mercato entro un certo arco temporale, il Fisco può verificare se dalla cessione nasce un guadagno fiscalmente rilevante.
La norma, però, non colpisce ogni vendita senza distinzione.
Prevede alcune esclusioni, e una delle più importanti riguarda l’abitazione principale.
Se l’immobile ha rappresentato la casa principale del proprietario o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni precedenti alla vendita, la plusvalenza resta fuori dal reddito imponibile.
Questo passaggio conta molto, perché sposta l’attenzione dal solo intervento edilizio alla concreta destinazione dell’immobile.
Occorre, dunque, fare un passo in più e chiedersi: “Chi ha abitato davvero questa casa e per quanto tempo?”
Il caso chiarito dall’Agenzia delle Entrate
Con la risposta n. 124/2026, l’Agenzia delle Entrate ha esaminato un caso particolare: il proprietario aveva acquistato l’immobile nel 2006 dai genitori e in un secondo momento aveva donato agli stessi genitori l’usufrutto vitalizio, mantenendo per sé la nuda proprietà.
Nel 2022 l’usufrutto si è estinto per rinuncia gratuita dagli usufruttuari e da quel momento il proprietario ha recuperato la piena proprietà dell’immobile.
Successivamente sono arrivati lavori Superbonus, fruiti tramite sconto in fattura e in seguito il proprietario ha valutato la vendita dell’immobile.
Il dubbio principale riguardava il conteggio dei 10 anni:
Bisognava partire dal 2006, anno dell’acquisto originario, oppure dal 2022, anno in cui la piena proprietà si è consolidata di nuovo in capo al nudo proprietario?
L’Agenzia ha chiarito che la rinuncia gratuita all’usufrutto non crea un nuovo acquisto, infatti, la data da considerare resta quella dell’acquisto originario.
Residenza dei familiari e controlli prima del rogito
L’altro elemento decisivo riguarda l’uso dell’immobile come abitazione principale.
Nel caso esaminato, i genitori del proprietario avevano vissuto nella casa per molti anni e questo dato ha un peso concreto, perché la norma non guarda solo alla residenza del proprietario, ma considera anche quella dei familiari.
Nel caso esaminato, la vendita entro il 2027 consente di rispettare il requisito temporale, quindi è importante ricostruire con precisione la cronologia dell’immobile prima del rogito.
Occorre, dunque, verificare
la data di acquisto, la presenza di eventuali diritti reali e
il periodo di residenza del proprietario o dei familiari.
Certificati di residenza, atti notarili e date dei lavori diventano quindi strumenti fondamentali.
Ma ricordate che ogni caso richiede una verifica a sé.
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