Imposte sulla plusvalenza: Ho venduto solo l’usufrutto. Pago le imposte sulla plusvalenza post lavori Superbonus?
Imposte sulla plusvalenza post lavori Superbonus
Sottopongo all’attenzione del lettore un caso relativo all’applicazione o meno della plusvalenza alla compravendita di una quota parte di usufrutto di un immobile ristrutturato.
Il caso analizzato vedeva Tizio avere acquistato insieme alla di lui moglie, in comunione legale dei beni, un immobile negli anni ’80.
In seguito al divorzio Tizio cambiava la propria residenza e, in accordo con l’ex moglie, decideva di donare al loro figlio la nuda proprietà dell’immobile.
Gli ex coniugi rimanevano ambedue usufruttuari per la quota parte di 50% ciascuno.
Nel 2017 il figlio di Tizio spostava la propria residenza altrove permanendo unicamente la residenza dell’ex moglie sino all’anno 2024.
Accadeva che, nel corso dell’anno 2022, presso l’immobile in questione venivano avviati dei lavori usufruendo dell’agevolazione fiscale Superbonus 110%, con applicazione dello sconto in fattura.
All’inizio del 2026, dopo aver concluso i lavori, le parti stipulavano un rogito notarile per la compravendita dell’intero complesso immobiliare, comprensivo della nuda proprietà e dell’usufrutto.
Orbene, si applica la plusvalenza alla cessione della quota parte di usufrutto di Tizio?
La risposta è tutt’altro che immediata!
È bene fare una ricostruzione della normativa. Dal 1° gennaio 2024 tutte le cessioni a titolo oneroso di beni immobili in relazione ai quali il cedente abbia fruito delle agevolazioni fiscali Superbonus costituiscono presupposto per far emergere la plusvalenza imponibile.
La plusvalenza altro non è che la differenza tra il prezzo di vendita dell’immobile e quello di acquisto, rivalutato secondo gli indici Istat ed aumentato dei costi inerenti (cfr. art. 67 c. 1 lett. b) TUIR).
Dalla legge di bilancio 2024, dunque, la plusvalenza si applica alle cessioni a titolo oneroso di beni immobili in relazione ai quali il cedente, o gli altri aventi diritto, abbiano eseguito gli interventi agevolati dal c.d. Superbonus, che si siano conclusi da non più di dieci anni dall’atto di cessione. Sono esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione, ovvero qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni.
Nel caso rappresentato si applica la plusvalenza solo alla cessione della quota di usufrutto di Tizio dal momento che:
- ha trasferito la propria residenza altrove dieci anni prima della cessione della propria quota di usufrutto all’esito degli interventi di Superbonus;
- non è applicabile il principio di esclusione della plusvalenza per abitazione principale per la presenza di familiari in quanto il di lui figlio ha cessato di risiedervi nel 2017 e la ex moglie, benché abbia trasferito la residenza nel 2024, non può essere considerata familiare in conseguenza al divorzio.
Altri chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate
A tal proposito si veda anche l’interessantissima risposta ad interpello n. 86/2026 dell’Agenzia delle Entrate in ordine anche all’applicazione del valore della rivalutazione calcolata in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, per adeguare i valori storici ai prezzi attuali.
I problemi con il Superbonus possono emergere anche quando il cantiere risulta concluso. Qui un esempio.