Le imprese edili “fantasma” rappresentano un problema sempre più frequente, soprattutto in relazione ai lavori incentivati dai bonus edilizi.
Quando un’impresa incaricata dei lavori non li porta a termine, o peggio non li inizia nemmeno, il danno per i proprietari di immobili può essere significativo.
Non si tratta solo del disagio legato ai cantieri abbandonati, ma soprattutto della
perdita dei benefici fiscali
e del potenziale aumento di valore dell’immobile.
La questione del risarcimento del danno è stata recentemente affrontata dal Tribunale di Milano, che ha fornito un’importante indicazione su come calcolare il risarcimento in questi casi particolari.
Il criterio per il calcolo del risarcimento: il valore dell’immobile
La sentenza del Tribunale di Milano ha stabilito che il risarcimento non va calcolato basandosi sull’importo dell’appalto, bensì sul mancato aumento di valore dell’immobile.
Questo significa che il rimborso non dipende direttamente dalla somma spesa o prevista per i lavori, ma piuttosto dal valore aggiunto che l’immobile avrebbe acquisito se gli interventi fossero stati realizzati.
Il caso specifico: quando il Superbonus entra in gioco
In un caso concreto, un proprietario di immobile aveva richiesto un risarcimento pari al costo delle opere previste.
Tuttavia, il giudice ha adottato un approccio differente.
Considerando che il Superbonus consente di effettuare interventi praticamente a “costo zero” grazie alle agevolazioni, il vero danno subìto dal proprietario non risiedeva nell’importo non speso per i lavori, ma nel valore di mercato che l’immobile avrebbe guadagnato se i lavori fossero stati portati a termine.
Inoltre, il boom dei bonus edilizi ha determinato un forte aumento dei prezzi nel settore delle costruzioni, portando spesso il costo dei lavori a superare il reale incremento di valore dell’immobile.
Questo squilibrio rende ancora più cruciale una valutazione precisa del danno subìto.
Come calcolare il danno economico subìto?
Se ci si trova nella necessità di richiedere un risarcimento,
la stima del danno va effettuata valutando l’aumento di valore che l’immobile avrebbe ottenuto con gli interventi previsti.
Tale stima richiede una perizia tecnica accurata, che prenda in considerazione molteplici fattori, come la posizione dell’immobile, le dimensioni, il piano, l’esposizione e le specifiche degli interventi progettati.
Non tutti i bonus edilizi, infatti, contribuiscono allo stesso modo al valore di mercato dell’immobile.
Per esempio, la realizzazione di un cappotto termico o il rifacimento della facciata possono incidere più positivamente rispetto ad un intervento antisismico.
Quest’ultimo è fondamentale per la sicurezza, ma non sempre si traduce immediatamente in un aumento del valore dell’immobile.
Ogni caso è unico: l’importanza della perizia tecnica
Quando si intraprende un’azione legale contro un’impresa inadempiente, è essenziale presentarsi con una perizia solida e ben documentata, che dimostri concretamente come la mancata realizzazione dei lavori abbia penalizzato il valore di mercato dell’immobile.
Non esiste una regola universale valida per tutte le situazioni: la valutazione del danno dipende dalla specificità dell’immobile, dalla zona in ci si trova e dal tipo di intervento edilizio non realizzato.
Per questo motivo, è consigliabile affidarsi a professionisti esperi che possano guidare il proprietario dell’immobile in ogni fase del processo, dalla perizia tecnica alla gestione del contenzioso legale.