Chi valuta di cedere un immobile acquistato con le agevolazioni previste dal Sismabonus Acquisti farebbe bene a informarsi sulle ultime novità fiscali. Un recente chiarimento dell’Agenzia delle Entrate (risposta n.137 del 20 maggio 2025) offre indicazioni preziose per non trovarsi impreparati davanti a possibili imposte da versare.
Il contesto: acquisto con sconto e vendita dopo pochi anni
Il caso tipo riguarda un acquisto avvenuto nel 2021 da parte di un’impresa che aveva realizzato interventi antisismici sfruttando il Superbonus 110%.
Il beneficio era stato fruito tramite cessione del credito.
A distanza di qualche anno, nel 2025, l’intenzione è quella di vendere l’immobile.
A questo punto sorge una domanda frequente: in questa situazione, si applica una tassazione sulla plusvalenza?
Plusvalenza e Superbonus: quando si paga
Le regole introdotte dalla Legge di Bilancio 2024 (n.213/2023) prevedono un nuovo caso di tassazione: la vendita di immobili oggetto di interventi coperti dal Superbonus, se avviene entro 10 anni dalla fine dei lavori.
Tuttavia, questa disposizione riguarda chi ha realizzato gli interventi, tipicamente imprese edili o di ristrutturazione, e non chi ha comprato l’immobile già ristrutturato.
Quindi, chi cede un’abitazione acquistata da un’impresa che ha usufruito del Sismabonus non ricade automaticamente in questa nuova norma.
Ma questo non significa che ogni forma di imposizione venga esclusa.
La plusvalenza “classica” resta in agguato
Esiste infatti un’altra regola, più datata ma sempre attuale: se la cessione avviene entro 5 anni dall’acquisto e l’immobile non è stato adibito ad abitazione principale, può scattare la tassazione sulla plusvalenza.
In termini semplici, viene calcolata una differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto, tenendo conto anche di eventuali costi accessori come spese notarili o mediazioni.
Un aspetto critico riguarda la possibilità, o meglio l’impossibilità, di includere tra le spese gli importi relativi ai lavori agevolati, se questi sono stati fruiti tramite sconto o cessione.
In questi casi, quei costi non fanno parte del prezzo di acquisto “fiscalmente riconosciuto”, e la plusvalenza risulta più alta.
Vendere con consapevolezza
Prima di procedere con la vendita di un immobile acquistato sfruttando incentivi fiscali, è consigliabile verificare con attenzione la propria situazione.
Tempi, modalità di utilizzo e dettagli fiscali possono fare la differenza tra un’operazione lineare e un’imposta inattesa.
Una consulenza mirata o una revisione dei documenti può evitare problemi e anche qualche esborso imprevisto.